一条狮山路，半部新区史。

Original 克而瑞苏州克而瑞苏州房产测评 2022-07-02

前言

1990年11月，苏州开始开发建设苏州高新区。

东起狮山桥，西到狮子山，这条狮山路是苏州开放型经济的聚集地，也是苏州高新区开发建设30年发展成就最直接的见证者。

▲1994年的狮山路

狮山路，长约2.9公里，曾经是苏州高新区的主要商业和金融集聚地。

狮山是新区开发较早的中心城区，这里承载了苏州城西最初的繁华，是苏州商业金融圈的支柱之一。

在1997年新区便成立了首批向APEC成员开放的亚太科技工业园，而贵为新区核心的狮山板块，是彼时苏州当之无愧的产业核心区域。

狮山聚集了550余家日资企业，还有类似三星韩企巨头，是苏州乃至整个长三角的“日资高地”。

以人民银行为龙头的数十家国内及外资银行、证券投资、保险类金融公司、5A级写字楼齐聚，还有各类知名企业的电子加工厂，狮山俨然是苏州的一个金融生活中心。　

而淮海街当时叫新区商业街，是狮山路商圈的重要支撑，以餐饮为主，汇聚了各种菜系，最出名的就是日本料理、还有日式CLUB、日式音像店。

十年，狮山已成苏州高级商圈

狮山路在2016年5月开始改造，历时近一年半，改造后的狮山路成为更加“畅通、立体、高效、时尚”的城市主要干道。

交通先行后，商业配套也开始逐渐完善，如今的狮山板块成为苏州西部立体、时尚的核心商圈。

商贸业态的全面完善和提档升级，也将重塑狮山商圈的城市功能，提升板块的商业价值。

狮山路与古城区无缝对接，拥有独特的交通地理优势，随着地铁1号线和3号线的开通运营，5号线在建中，未来狮山将成为轨道交通的枢纽站，大大缓解交通压力、方便了出行。

近两年，狮山发生了日新月异的变化，高楼林立、商圈繁华。

1997年开园到2017年闭园的苏州乐园，这个承载苏州人童年记忆的乐园和我们正式告别，取而代之的是正在建设中的狮山广场。未来狮山广场上将拥有一座苏州博物馆西馆、科技馆、工业展览馆以及艺术剧院，将成为苏州又一大新地标。

沿着一条狮山路，周边的商业就多达近十个，龙湖时代天街、金鹰、美罗百货、绿宝广场、泉屋百货、红唐购物中心...可谓“十步一个商业”，这样的商业密度，只有园区的圆融商圈可以与之媲美。

还有在苏州经历24年风雨的——淮海街，经过改造后已经成为苏州人打卡的网红地点。

去年11月28日，苏州高新区狮山商务创新区正式挂牌，辖区总面积达31.3平方公里，总人口近30万人，拥有4万多家市场主体，包括5家主板上市企业、1家科创板企业、16家新三板企业、702家外资公司，其中日资企业192家，欧美企业156家。

未来狮山商务创新区将重点发展金融保险智能制造科技与生产服务三大重点产业，打造“一心五园”的产业版图。

“一心”是指狮山商务创新中心区，由东向西由科技服务园、金融街、狮山路CBD核心区、狮山广场文化区和生产性服务园构成。

“五园”包括中日创新谷、智能智造园、商务创新区总部基地、横山高新产业社区和苏州国际教育园。

自此，从东有金鸡湖，西有狮子山，到东有金鸡湖商务区，西有狮山商务区，苏州园区和新区双雄开始全面对标。

狮山已成最繁华之地，沿线都是大户型住宅，150㎡和170㎡的三房较多，可见当时的新区狮山已经是改善楼盘的齐聚地。

2006-2016年狮山的新房住宅供应较少，仅有吴宫丽都、中海.姑苏公馆、龙湖时代天街等。

2016年以后，狮山开始紧锣密鼓的建设，各项城市功能配套都齐头并进发展。

优质学区、一二手倒挂的住宅市场

它是苏州优质学区房的主力。

新区实验小学、狮山实验小学、江苏省实验中学、新区实验中学、苏州实验学校、外国语学校、新区第一中学...众多优质教育资源齐聚。

因为这些优质的教育资源存在，这些名校的学区房又成了众多家长们竞相追逐的对象。

即使在二手房市场遇冷的2020年，狮山部分二手房价格仍旧坚挺，主要原因就是学区的加持。

之前笔者在狮山二手房中介门店做市调，一位深耕狮山板块多年的经纪人告诉笔者，新区实验小学（金山路校区）、狮山实验小学、新区实验初中（金山路校区）和新区第一中学等教学质量有口皆碑的好学校，它们的施教区（学区房）也是家长们心向往之不惜花重金购买的，所以即使在二手房市场整体冷清的大环境下，这些学区房价格仍旧没有下跌。

因为强学区，狮山的二手房热度在2019年居高不下，狮山也成为苏州最早的限售区域。724限售新政出台后，投资客几乎退场，目前狮山二手房的成交主力是学区和置换。

再来看新房，经历了2018漫长的一年“空窗期”，区域改善购房需求和购买力强盛，狮山板块在2019年末便集中爆发了一波抢购热潮。2020年上半年仍有不少纯新盘集中入市，如运河铂湾澜庭、滨河四季云庭、仁恒运河时代等。

在克而瑞统计的2020年度苏州市区商品住宅成交榜中，新区狮山板块上榜楼盘最多。

上瑞阁、铂湾澜庭、滨河四季云庭等楼盘皆上榜，究其原因,地段+倒挂+强学区，促成了项目的热销，比如说金额榜榜首的上瑞阁，虽然区位不在狮山的核心，但是3.2万元/㎡的成交均价与二手房形成鲜明倒挂，加之可享受苏州高新区狮山实验小学（竹园校区）和苏州高新区第一初级中学校的教育资源，所以项目成为2020年度苏州市区的热销楼盘。

我们知道，新区狮山的新房如运河时代、滨河四季云庭、大华春和景明、运河铂湾澜庭等这些项目户型建面较大，起步面积都在100㎡以上，总价动辄400万起，对于想在新区安家的购房者来说，置业门槛还是很高的。

2021年新区狮山的期待？

2021年狮山板块最受瞩目的是狮山村地块，已经确定由苏高新、仁恒、华发联合开发，华发操盘，整体规划纯36栋洋房。

地块位于狮山核心，分为A、B、C、D四区，体量近16万方。住宅由A、B两个地块组成，总容积率1.58，地块要求非常多，住宅面宽不得超过60米，不得设置开敞阳台，住宅面积不得低于160㎡，装标不低于1800元/㎡。

户型建筑面积段约160㎡、约190㎡，约228㎡，大横厅+大套房设计，终极改善产品。

新区狮山村地块和园区奥体旭辉新希望地块堪称明年苏州楼市两大重头戏，应该会吸引很多土豪。

结语

苏州，只有一条狮山路，不曾有，也不再有。

它和人民路一样见证了板块的发展和变迁。

如今，新区狮山已成苏州顶级商业圈，拥有顶级教育资源，三条地铁经过，房价也和园区一样位列苏州前茅。

时代在变，狮山路的苏州味道没有变。她默默守护和陪伴着这座城市，与城市共荣共生共成长。

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